中新網8月23日電 據《北京日報》報道，讓無數(shù)中低收入家庭夢縈魂牽的經濟適用房有可能改變現(xiàn)在的全售方式，取而代之以租賃，建設部有關專家組正在研究此事。不過市建委負責人22日表示，在新政出臺之前，北京市仍然堅持目前執(zhí)行的定向銷售方式。
經適房供不應求
“以租代售”，即經濟適用房改變現(xiàn)在全部出售的形式，部分或者全部面向低收入人群出租。這樣的做法可以幫助更多中低收入家庭解決安居問題，同時緩解目前經濟適用房嚴重供不應求的矛盾。
據了解，目前北京市已取得經濟適用房購買資格，正“排隊”準備購買經濟適用房的市民已多達十多萬人，而本市每年竣工的經濟適用房僅有200萬平方米，以每套80平方米計算，也只有2萬多套，而且大部分經濟適用房已安排定向銷售，“排隊”的市民基本上是望梅止不了渴。
需求有望分流
有關部門正在醞釀的住房體制改革將最終形成一系列住房保障產品，即廉租房、經濟適用房和限價商品房。其中廉租房只面對低保人群，租金非常便宜，但數(shù)量很少；不夠條件申請廉租房的中低收入家庭可以申請租住經濟適用房，這些住房條件較好，但租金要高于廉租房；希望購買產權房的中低收入家庭還有一個選擇，就是購買限價商品房，這些房子比普通商品房便宜，但由于開發(fā)商繳納了土地出讓金，價格應該比現(xiàn)在銷售的沒有繳納土地出讓金的經濟適用房要貴一些。因此，目前在經濟適用房一個“窗口”“排隊”的市民將會分流到租賃經濟適用房和購買限價房兩個“窗口”。
基金當“新房東”
經濟適用房以租代售牽涉到開發(fā)模式的問題。
現(xiàn)在經濟適用房的開發(fā)模式是政府劃撥土地，開發(fā)商建設，消費者購買；如果以租代售，投資一個經濟適用房項目的回報期可能從2年變成20年，哪個開發(fā)商有耐心做這樣的買賣呢？
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司地產策劃三部高級項目經理何鋒說，本來經濟適用房利潤就比普通商品房要低，政府要求控制在3%以內，一旦實行“以租代售”后，其漫長的操作過程更會給開發(fā)商資金回籠造成一定的壓力，因此肯定會有大量開發(fā)商選擇利潤更高的項目。
“不過，”何鋒話鋒一轉，“不同的資本要求的回報不同，有的要求高利潤高風險，有的要求低風險低利潤。經濟適用房的開發(fā)有一定的政府保障性質，政府會相應分擔一定的風險，這樣的話，政府可以把項目整體賣給基金，基金會對其穩(wěn)定的租金回報感興趣的�！�
我愛我家房地產經紀公司北京分公司常務副總要嘉佳也同意這一觀點:“部分基金可能會對經濟適用房感興趣，他們追求的是穩(wěn)定的租賃回報率，而投資風險卻小得多�！�
開發(fā)經濟適用房的東家，今后除了個別格外“厚道”的開發(fā)商，應該還會出現(xiàn)信托、基金等新的組織形式。這些金融組織并不懂房地產業(yè)務，因此代替他們行使開發(fā)職能的很可能是已有項目代建經驗的項目管理公司。(劉揚)
